É normal que anos após a compra de um apartamento, e com a melhoria das condições de vida, se pretenda mudar para outro com melhores condições.
Vejamos um exemplo:
Um casal possuía um prédio urbano, a que corresponde a fração C, com o valor patrimonial tributário (VPT) de 28.000 €, que permutou com uma sociedade imobiliária que possuía um outro prédio a que corresponde a fração K, a que se atribui o valor de 150.00 €.
Consta da escritura pública que a sociedade imobiliária cede a fração K ao casal, sendo-lhe atribuído o valor de 158.000 €, recebendo em troca a fração C e ainda uma quantia em dinheiro de 100.000 €.
Esta situação, origina normalmente mais valias para efeitos de IRS.
Quais os valores de aquisição e de realização da fração C, que serão utilizados para calculo das mais valias em IRS?
No que toca ao valor de aquisição, e partindo do pressuposto que o prédio foi adquirido a título oneroso, refere o art.º 46.º n.º 1 do CIRS, que se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT). Vamos partir do pressuposto que o IMT incidiu sobre o VPT, pelo que o custo de aquisição para efeitos fiscais é de 28.000 €.
Já quanto ao valor de realização, refere art.º 44.º, n.º 1, alínea a), que, para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, considera-se valor de realização, no caso de troca, o valor atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos (150.000 €), ou o valor de mercado, quando aquele não exista ou este for superior, acrescidos ou diminuídos, um ou outro, da importância em dinheiro a receber ou a pagar (100.000 €).
Na situação exposta, o valor atribuído aos bens referidos (fração K) é de 150.000 €, e o casal para além da entrega da fração C entrega ainda à imobiliária o valor de 100.000 €, pelo que o valor de realização para efeitos fiscais é de 50.000 € (150.000-100.000).
Se após a transação, a fração K for objeto de avaliação e lhe for atribuído um VPT superior a 150.000 €, o valor de realização será recalculado com base neste novo valor.
Jorge Manuel Teixeira da Silva
Contabilista certificado e Revisor Oficial de Contas